El nuevo POM de Toledo proyecta 5.569 viviendas en zona inundable
El avance del Plan de Ordenación Municipal (POM) de Toledo, redactado por el urbanista José María Ezquiaga y basado en el borrador de 2022, prevé miles de viviendas nuevas en la ciudad. De ellas, cerca de 5.569 se reparten en seis sectores que la propia documentación técnica coloca sobre suelo inundable del río Tajo, en el periodo de retorno de 500 años. El plan admite el problema y lo aplaza: cada uno de esos desarrollos queda supeditado a un estudio hidrológico o a medidas de mitigación que "viabilicen la propuesta". La pregunta es por qué se planifica primero y se comprueba después.
Conviene separar el dato de la interpretación. El dato es duro y está en los papeles. El avance identifica una batería de sectores afectados por la inundabilidad del Tajo: la antigua Fábrica de Papel (430 viviendas), La Peraleda (2.350 en la cifra del reparto por sectores), el entorno del AVE-Huerta del Rey (839), Azucaica (892), Azucaica Sur (996) y Casa de Campo (62). Sumados, rondan las 5.569 viviendas. No es una filtración ni una sospecha ecologista: es el propio documento urbanístico el que marca esos ámbitos como problemáticos.
Los números que los informes no esconden
El POM de Toledo llega envuelto en un llamativo baile de cifras sobre el total de viviendas. El Gobierno municipal habla de unas 16.000; algún medio local eleva la cuenta a 16.839; y una lectura del documento completo —448 páginas— sitúa el potencial en 31.153. Esa horquilla ya dice algo del grado de concreción del avance. Pero, al margen del total, el subconjunto que importa aquí está bien delimitado: los sectores en zona inundable y las viviendas que se les asignan.
El caso estrella es La Peraleda, 102,58 hectáreas junto al recinto ferial que el plan describe como pieza clave del nuevo Toledo. Según la fuente, su carga de vivienda oscila entre 3.400 y algo más de 5.000; y sobre ese suelo, reconoce el propio avance, "sobrevuela el riesgo de ser zona inundable". Es decir: el desarrollo residencial más ambicioso de la ciudad se dibuja, en parte, sobre la llanura de inundación del Tajo.
Aquí termina el hecho verificado y empieza el análisis.
Flujo preferente: la línea que la ley no deja cruzar
No todas las zonas inundables son iguales, y el matiz es jurídico, no retórico. El Reglamento del Dominio Público Hidráulico distingue entre la zona inundable de 500 años —donde se puede construir con condiciones y cota elevada— y la zona de flujo preferente, la vía por la que el agua desagua con violencia en una avenida de 100 años. En esa franja la norma es tajante: no se admiten nuevas viviendas, garajes ni sótanos. Y el propio POM admite que "gran parte" del sector de la Fábrica de Papel coincide con esa zona de flujo preferente del Tajo, y que "una parte importante" de La Peraleda se solapa con las áreas inundables del río.
Ese detalle cambia la lectura. Una cosa es edificar en cota alta, protegido para la crecida rara; otra, muy distinta, es dibujar suelo residencial encima del cauce por el que el agua correrá primero. Que el plan lo reconozca y lo aplace a un estudio posterior no es rigor: es trasladar la decisión difícil a un momento en que el suelo ya estará recalificado y las expectativas creadas.
El patrón: Valencia no fue un rayo caído del cielo
Es imposible leer estas cifras sin el retrovisor puesto en la DANA del 29 de octubre de 2024, que dejó más de 220 muertos en la provincia de Valencia —214 en el primer recuento oficial, 237 en el balance del primer aniversario—. Buena parte de aquella tragedia se explica por décadas de urbanización sobre barrancos y llanuras de inundación que, sobre el papel, también estaban "condicionadas" a estudios y mitigaciones.
No se trata de agitar el miedo ni de convertir Toledo en Valencia: son ríos, cuencas y regímenes distintos. Se trata de reconocer un patrón español que no entiende de siglas. El avance que ahora impulsa el equipo del alcalde Carlos Velázquez (PP, en coalición con Vox) hereda el borrador de 2022 del anterior Gobierno socialista de Milagros Tolón. Los mismos sectores inundables aparecían entonces y aparecen ahora. El impulso de construir donde el agua manda es transversal: cambia el color del cartel de la obra, no la cota del terreno.
¿A quién beneficia?
Esta es la pregunta que ordena todo lo anterior. Recalificar suelo inundable genera un beneficio inmediato y concentrado: plusvalías para el propietario del terreno, ingresos por licencias y patrimonio municipal, negocio para promotoras, un plan urbanístico con cifras vistosas de vivienda. Es rápido, es visible y tiene nombre y apellidos.
El coste, en cambio, es diferido y colectivo. Si la avenida llega —y en un río regulado como el Tajo, con un cambio climático que carga las tormentas, es cuestión de cuándo y no de si—, la factura la pagan otros: los vecinos que compraron de buena fe, las aseguradoras y el Consorcio de Compensación de Seguros, los servicios de emergencia, y el erario que financia rescates, indemnizaciones y reconstrucciones. El beneficio privatiza; el riesgo se socializa. Ese desajuste, y no la mala fe de nadie en concreto, es el corazón del asunto.
La otra cara: la vivienda existe y el suelo escasea
Sería deshonesto contar solo la mitad. Toledo, como toda España, tiene un problema real de acceso a la vivienda, y el suelo urbanizable no sobra. Los ámbitos junto al río son céntricos, están bien comunicados y resultan tentadores precisamente porque valen mucho. Y la ingeniería puede mitigar: encauzamientos, elevación de cotas, drenajes, renaturalización de riberas. El propio plan promete restaurar las márgenes del Tajo en La Peraleda.
La duda legítima es hasta dónde la mitigación resuelve el riesgo y dónde solo lo maquilla para que el suelo compute. Elevar una cota protege del agua prevista; no de la imprevista, que es la que mata. Y toda obra de defensa traslada el problema aguas abajo, a otro municipio que no votó ese plan.
Qué puede pasar
El calendario juega en contra del plan. Mientras Toledo tramita su POM, el Gobierno central ultima un real decreto —en consulta pública hasta el 16 de septiembre de 2026, con aprobación prevista antes de fin de año— que prohibirá nuevas viviendas en zona de flujo preferente y usos residenciales en suelo urbanizado inundable. La Confederación Hidrográfica del Tajo, además, actualizó este verano su cartografía de zonas inundables. Toledo podría estar dibujando barrios que la ley, en unos meses, no permita levantar.
Quizá los estudios hidrológicos acaben avalando parte de estos desarrollos. Quizá otros caigan del plan cuando toque pasar del avance al documento definitivo, previsto para 2027. Pero la secuencia importa: se recalifica primero, se estudia el riesgo después y se decide cuando ya hay dinero y expectativas encima de la mesa. La pregunta que conviene llevarse a casa no es si Toledo se inundará mañana. Es más incómoda: cuando sabemos dónde va el agua antes de firmar el plano, ¿por qué seguimos firmando?
Carmen Vega | Madrid