Setenta meses subiendo: por qué la vivienda se encarece aunque se venda menos
El dato es tozudo. En agosto de 2026, el precio de la vivienda de segunda mano subió un 15,6% interanual y encadenó su septuagésimo mes consecutivo de alzas, según el Índice Inmobiliario Fotocasa. El metro cuadrado se sitúa en 3.166 euros de media: un piso tipo de 80 m² ha pasado de 219.020 a 253.270 euros en un solo año. El índice oficial del INE, calculado con otra metodología, confirma la dirección: +12,9% interanual en el primer trimestre, el mayor encarecimiento desde 2007.
Hasta aquí, el titular que verá usted repetido en veinte portadas. "La vivienda sube", enunciado como quien da el parte meteorológico: un fenómeno natural, inevitable, sin autores. Nuestro trabajo es el contrario: desnaturalizarlo. Porque detrás de cada punto porcentual hay una decisión, un ganador y alguien que paga la factura.
El desacople: precios al alza, actividad plana
Empecemos por deshacer un equívoco, incluido el de quien encargó este análisis. No es cierto que las compraventas se estén "desplomando". Los datos del INE dibujan algo más interesante: estancamiento. En el primer trimestre de 2026 se firmaron unas 178.500 compraventas, un 2,6% menos que un año antes; mayo cayó un 7,3%, pero junio rebotó un 1,6% interanual, dejando el primer semestre en ese −2,6%. Ni burbuja de demanda ni hundimiento. La actividad se mueve de lado.
Y ahí está el nudo. En la teoría económica de manual, un precio sube cuando muchos compradores pujan por un bien escaso. Si el precio se dispara un 13-15% mientras el número de operaciones ni crece —de hecho, cede—, la explicación fácil se cae. No es una marea de compradores la que empuja los precios. Es otra cosa. Conviene nombrarla con datos, no con adjetivos.
Quién compra cuando el salario ya no llega
Primera pista: cómo se paga. En el primer trimestre de 2026 se constituyeron 131.554 hipotecas sobre vivienda (INE), frente a esas ~178.500 compraventas. La resta es elocuente: en torno a una de cada cuatro compras se cierra sin pasar por el banco, al contado o con liquidez propia. La mayoría de operaciones se financian, sí; pero que uno de cada cuatro pisos cambie de manos sin pedir un euro prestado no es la anécdota de un trimestre: es un patrón estructural que se ha asentado en los últimos años, y son precisamente esas compras las que no dependen de que el salario llegue.
¿Quién tiene ese dinero sobre la mesa? No, mayoritariamente, la familia que necesita un techo. Según estimaciones del sector difundidas en 2025, alrededor del 15% del parque está en manos de fondos de inversión y cerca del 42% pertenece a multipropietarios con más de tres viviendas. Cuando un fondo paga un precio por una promoción en Málaga, Valencia o Alicante, esa cifra queda como referencia y el promotor vende el resto de las unidades más caras al comprador particular. El dinero que puede esperar y pagar sin financiación marca el precio; el que necesita hipoteca, lo acata.
Segunda pista: la oferta atascada. La vivienda nueva —la que ampliaría el parque— fue justo la que más cayó en compraventas (−5,3% en el trimestre). Poca obra nueva, suelo caro y rehabilitación parada; a la vez, un stock que se drena hacia el alquiler turístico y la vivienda vacía. Menos oferta útil para quien busca su primera casa, con más dinero institucional compitiendo por ella.
Lo que esto cuesta en años de vida
Aquí es donde la cifra se traduce a bolsillo, que es lo único que importa. Comprar una vivienda media exige hoy en España en torno a 7,8 años de salario íntegro —sin comer, sin pagar recibos, dedicando cada euro bruto a la casa—. En Madrid rondan los 12 años; en Baleares se superan los 20. El Banco de España recomienda no destinar más del 30-35% de los ingresos a la hipoteca; la tasa de esfuerzo real puede rebasar el 40%.
Y no ayuda el crédito: el Euríbor se mueve entre el 2% y el 2,5%, con un tipo hipotecario medio del 2,84% en marzo y un importe prestado medio de 174.132 euros, un 10,1% más que un año antes. Se pide más dinero, a un interés que ya no es el cero de la última década, para pagar un piso que sube más rápido que el sueldo. El que no puede comprar se va al alquiler, cuyo encarecimiento a su vez empuja a comprar a quien todavía puede. La pinza se cierra sobre la misma persona.
"Todavía estamos lejos de la normalización"
La frase la repiten portavoces del sector cada trimestre. Merece que la desenvolvamos, porque es un envoltorio. Normalización suena a orden, a sensatez, a que las cosas vuelven a su sitio. Pero conviene preguntar: ¿normalización hacia qué, y para quién? Si "normal" significa que los precios sigan subiendo hasta que la oferta y la demanda "se equilibren", ese equilibrio, con la demanda solvente ya expulsada, solo puede alcanzarse por arriba: precios aún mayores sostenidos por quien no necesita financiarse. Cuando un actor con intereses en que el activo se revalorice dice que "falta normalizar", no está describiendo un problema. Está describiendo su hoja de ruta.
No es un argumento woke de "okupas y buenismo" ni uno de derechas de "dejad hacer al mercado y ya bajará". Es aritmética: un bien de primera necesidad cuyo precio se desacopla del salario durante 70 meses no es un mercado que se corrige solo. Es un mercado que funciona perfectamente… para quien no lo necesita para vivir.
La pregunta que le dejamos
Durante casi seis años, cada mes, la vivienda ha valido más que el anterior, mientras el número de quienes pueden comprarla no crece. Alguien gana con cada uno de esos 70 escalones. Así que la pregunta no es cuándo bajarán los precios —eso es meteorología—, sino esta otra, más incómoda: si el precio sube sin que aumenten los compradores, ¿a quién beneficia exactamente que lo llamemos 'normalidad'?
Pablo Reina | Economía
Fuentes: Índice Inmobiliario Fotocasa (agosto 2026); Índice de Precios de Vivienda del INE (1T 2026); Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE (compraventas, 1T-junio 2026); Estadística de Hipotecas del INE (1T 2026); Banco de España (esfuerzo hipotecario). Los porcentajes de propiedad en manos de fondos y multipropietarios corresponden a estimaciones del sector difundidas en 2025 y se citan como referencia estructural, no como dato oficial de 2026.